Kennen Sie den wichtigsten Kennwert bei der Kostensteuerung einer Nachhaltigkeitszertifizierung?
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Teure Verbesserung der Energieeffizienz erhöht Zertifizierungsergebnis nur um 3 %
Ich sehe eine Menge Fachplaner für die Nachhaltigkeit gleichbedeutend mit einer hohen Energieeffizienz ist.
Entsprechend konzentrieren sie sich bei einer Nachhaltigkeitsoptimierung eines Gebäudes dann auch stark auf die Verbesserung der Gebäudehülle.
Das ist auch grundsätzlich richtig, da die Senkung des Energieverbrauchs eine zentrale absolute Größe ist.
- Aber wussten Sie, dass beispielsweise das LEED-Zertifizierungssystem insgesamt ca. 50 Kriterien kennt, um die Nachhaltigkeitsqualität zu bewerten?
- Und wussten Sie, dass sich lediglich zwei dieser Kriterien mit der Gebäudehülle befassen (nämlich "Minimum Energy Performance" und "Performance Optimize Energy")?
- Beim DGNB-Zertifizierungssystem ist es sogar nur ein Kriterium ("Qualität der Gebäudehülle"), das gerade einmal mit 3 % zum Gesamtergebnis zu Buche schlägt, also darüber entscheidet, ob Sie Silber, Gold oder Platin erreichen?
Wäre es daher nicht besser auch solche Kriterien ins Auge fassen, die mit deutlich weniger Kostenaufwand den gleichen Beitrag zum Zertifizierungsergebnis, oder sogar noch einen höheren, beitragen?
Sauber kalkuliertes Kostenbudget, dass jedoch durch Nachhaltigkeitsmassnahmen "wegzurutschen" droht
Jeder Projektleiter kennt das:
Am Anfang denken Sie, dass Ihr Kostenbudget gut kalkuliert ist und Sie zudem über ein ausreichendes Sicherheitspolster verfügen.
- Während der Planung ergeben sich dann aber neue Randbedingungen, wie beispielsweise höhere Gründungskosten durch nicht eingeplante Betoninjektionen, da der Baugrund stellenweise durch lokale Einlagerungen geschwächt ist.
- Oder Sie müssen sich plötzlich mit neuen Kostenbestandteilen aufgrund einer Ihnen bis dato noch recht unbekannten Nachhaltigkeitszertifizierung auseinandersetzen.
Woche für Woche müssen Sie so feststellen, dass Ihr Kostenbudget immer weiter ausgeschöpft wird und dass schließlich auch das Sicherheitspolster angegriffen wird.
Gleichzeitig ergeben sich weitere Unwägbarkeiten, für die Sie dann im Prinzip keine Reserven haben.
Wenn das nicht besser wird, denken Sie, dann
- droht ein schlechteres Verkaufsergebnis ,
- oder Sie müssen an anderen Stellen Einsparungen vornehmen, wodurch vielleicht die Ausstattungsqualität sinkt und dann der Vermietungserfolg gefährdet ist.
- Oder das geplante Nebenziel DGNB-Zertifikat in Gold wird scheitern.
In Gedanken bereiten Sie sich schon auf den Tag vor, bei dem Sie die schlechte Nachricht Ihrem Geschäftsführer mitteilen müssen, was natürlich auch nicht sehr förderlich für sein Vertrauen Ihnen gegenüber und für den Verlauf Ihrer weiteren Karriere ist.
Eine einfache, aber wirkungsvolle Kostensteuerungsmethode in der Nachhaltigkeitsoptimierung
Wenn Ihnen das bekannt vorkommt, dann fehlt Ihnen ein System, wie Sie auch im Bereich der Nachhaltigkeitszertifizierung die Kosten erfolgreich steuern.
Denn zur Erreichung des Hauptzieles - in unserem Beispiel "Bürogebäude, gehobene Ausstattung, 30.000 m² BGF" - kennen Sie ja bereits ein System, dass Sie in der Vergangenheit sehr erfolgreich genutzt haben: Nämlich geeignete Kennwerte, oder die Kostenschätzung Ihres Architekten, über die DIN 276 heruntergebrochen auf die einzelnen Bauteile.
Doch auch im Bereich einer Nachhaltigkeitszertifizierung gibt es ein einfaches System, das Ihnen hilft, auch hier die Investitionen zielorientiert zur Erreichung eines maximalen Zertifizierungsergebnisses einzusetzen.
Wir haben dieses System entwickelt und setzen es bereits seit vielen Jahren erfolgreich für unsere Kunden ein. Es heißt "Kostenorientierte Gebäude-Potenzialanalyse", kurz "KGP".
Kern ist dabei, dass Sie für jedes einzelne Kriterium die Ist-Nachhaltigkeitsqualität auf Basis der vorliegenden Planung ermitteln und dann jede Verbesserungsmöglichkeit - also die Soll-Nachhaltigkeitsqualität - eventuelle Mehrkosten nicht auf die üblichen Bezugsgrößen wie Quadratmeter oder Monat beziehen, sondern auf den Anteil, den das Kriterium am Gesamtzertifizierungsergebnis hat!
Statt also 50.000 € in die Verbesserung der Gebäudehülle zu investieren (beispielsweise durch Verringerung des Wärmedurchgangskoeffizienten der Verglasung), was zu einer 1 %-igen Verbesserung des Zertifizierungsergebnisses führen würde, empfehlen wir statt dessen besser in ein Gutachtenpaket bestehend aus sog. "Große Bedarfplanung" und "Nachhaltigkeitspflichtenheft" für rund 8.000 € zu investieren, was sogar eine Verbesserung des Zertifikates von 1,3 % bringt.
Im ersteren Fall beträgt der Kostenkennwert also 50.000 Euro je % und im zweiten Fall nur € 5.000,00 je %, also gerade einmal ein Zehntel!
Wenn Sie diesem System strikt folgen, dann sind Sie in der Lage Ihre Nachhaltigkeitsinvestitionen gezielt zu lenken und so die Kosten wieder souverän zu steuern.
Um dieses System aufzubauen und erfolgreich anzuwenden, benötigen Sie lediglich ein Basiswissen an Green Competence, das Sie idealerweise vor Projektstart erwerben sollte.
Wie das System im Detail funktioniert, welche zusätzlichen Kostenbestandteile bei einer Zertifizierung entstehen und das Wichtigste, auf welche Nachhaltigkeitskriterien Sie sich konzentrieren sollten, um im Rahmen einer Nachhaltigkeitsoptimierung den Wert Ihrer Immobilie zu maximieren, erfahren Sie in unserem 1-tägigen Praxis-Seminar "Wertsteigerung durch Nachhaltigkeitszertifizierung"!
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